Emlak vergisinde tartışmalı artış: Daireniz ‘değerli konut’ kapsamına girebilir!

Her dört yılda bir yenilenen emlak vergisi matrahlarının 2026-2029 devri için belirlenmesi sırasında kimi bölgelerde önemli artışların yaşanması tartışmaları da beraberinde getirdi. Uzmanlar, temel tartışmanın verginin ödeme periyodu olan 2026 yılı Mart-Nisan aylarında başlayacağını belirtiyor. Eski maliye bürokratları, kimi apartman dairelerinin bu artışlarla birlikte pahalı konut kapsamına girebileceğini vurguladı.

YÜKSELEN EMLAK VERGİLERİ KİRALARI DA ETKİLEYEBİLİR

Uzmanlar, mesken sahiplerinin artan emlak vergilerini kiralara yansıtacağını belirterek, kiraların önümüzdeki devirde daha yüksek oranda artabileceği ikazında bulundu. Tahliller, Gelir İdaresi Eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan ve Dr. Ahmet Ozansoy tarafından yapıldı.

EV SAHİPLERİ ARTIŞI KİRALARA YANSITACAK

Güncel Grup Yönetim Kurulu Lideri Yılmaz Sezer, artışın temel nedeninin emlak fiyatlarındaki inanılmaz yükseliş olduğunu söyledi. Sezer, “Emlak vergisindeki artış aslında rutin bir süreç, fakat bu kere belirlenen oranlar yüksek olduğu için dikkat çekti. Gayrimenkul ve arsa fiyatlarındaki artışlar da bu sonucu doğurdu” dedi. TÜİK bilgilerine nazaran 2021-2024 ortasında gayrimenkul maliyet bedeli yüzde 650, arsa ve arazi fiyatları ise yüzde 800 arttı. Sezer, emlak vergisinin yansıtabilir bir vergi olduğunu, hasebiyle mesken sahiplerinin ödedikleri yüksek vergileri kira fiyatlarına yansıtmak isteyeceklerini belirtti.

VERGİ PAHALARI VE RAYİÇ BEDEL AYRIMI TAHLİL OLABİLİR

Sezer, sorunun tahlili için vergi kıymeti ve rayiç kıymeti kavramlarının netleştirilmesi gerektiğini vurguladı. Ayrıyeten mükellefler, dava açarak vergi pahasına itiraz edebilir; bunun için isimli tatil nedeniyle 8 Eylül 2025 tarihi son gün olarak belirlendi.

EMLAK VERGİSİNİN YASAL DESTEĞİ VE HESAPLAMASI

Türkiye hudutları içinde bulunan bina, arsa ve topraklar, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na nazaran vergiye tabi tutuluyor. Vergi matrahı, Kanun kararlarına nazaran tespit edilen vergi bedeline nazaran belirleniyor. Takdir kurulları, binalar için Maliye ile Etraf Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ilan edilen metrekare inşaat maliyetleri ve arsa hissesi pahalarını temel alıyor. Bu paha her yıl Tekrar Değerleme Oranının yarısı kadar artırılıyor.

Mükelleflerin, belediyelerce hesaplanan vergi kıymetinin üzerinde bir kıymet beyan etmesi mümkün değil. Kanunda üst hudut belirlenmediği için takdir kurulları ekonomik göstergelerin üzerinde paha takdiri yapabiliyor. 2026-2029 periyodu için belirlenen matrahlar, sonraki yılları da etkileyecek.

YÜKSEK PAHALAR ÖTEKİ VERGİLERİ DE ETKİLİYOR

Belirlenen yüksek pahalar yalnızca emlak vergisini değil; kıymetli konut vergisi, tapu harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı hissesi ve gelir vergisi üzere öbür mali yükümlülükleri de direkt etkiliyor.

ÇÖZÜM YOLLARI

Takdir edilen bedellerin düşürülmesi, yasal düzenlemelerle yahut yargı yoluna başvurarak mümkün olabiliyor. 2018-2021 periyodunda benzeri artışlar için yasal hudut uygulanmıştı. 2026 yılında ise bedellerin ekonomik göstergelerin çok üzerinde olması nedeniyle misal bir tahlil öneriliyor. Gelecek yıllarda yapılacak paha takdirleri için TEFE/TÜFE oranları yahut son dört yıldaki YDO ortalaması üzere üst hudutlar eklenebilir.

EMLAK VERGİSİ GERÇEK SERVET VERGİSİNE DÖNÜŞTÜ

Dr. Ahmet Ozansoy, emlak vergisinin teorik olarak bir servet vergisi olduğunu belirtti. Servetin vergilendirilmesinin en eski sistemlerden biri olduğunu, lakin çağdaş dünyada vergi gelirleri içindeki rölatif kıymetinin azaldığını söz etti. Prestiji servet vergileri, periyodik küçük oranlarla tahsil edilen ve servet sahibinin gelirinden rahatlıkla ödeyebileceği vergiler olarak tanımlanıyor.

Türkiye’de emlak vergisi, prestiji servet vergisi üzere yüksek oranlı hesaplanıyor, lakin emlak pahaları gerçek pahasının çok altında belirleniyor. Bu nedenle yüksek vergi oranları ile birlikte, 2026 yılından itibaren büyükşehirlerde ortalama bir apartman dairesi kıymetli konut vergisi kapsamına girecek ve ek vergi ödenmesi gerekecek.

Uzmanlar, vergi bedellerinin gerçeğe uygun belirlenmesi durumunda, emlak vergi oranlarının da prestiji servet vergisine uygun halde düşürülmesi gerektiğini vurguluyor.